강남·서초·송파·강동구 2026년 5월 시장 분석 | 동남권 매매·전세·월세 흐름
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강남·서초·송파·강동구 2026년 5월 시장 분석
서울 동남권, 거래는 줄고 가격은 버틴 한 달
2026년 5월 서울 아파트 시장은 거래량이 줄었지만 평균 거래가는 크게 흔들리지 않았습니다. 특히 강남·서초·송파·강동구로 묶이는 동남권은 같은 권역 안에서도 움직임이 달랐습니다. 네 구 모두 매매 거래는 감소했지만, 실제 체결된 가격은 오히려 단단하게 유지됐습니다.
든든부동산이 보기엔 이번 달의 핵심은 ‘거래 감소’보다 ‘거래의 질 변화’입니다. 규제 영향이 있는 강남·서초·송파와 상대적으로 문턱이 낮은 강동구의 차이가 숫자로 드러났고, 임대차 시장에서는 머무르려는 수요가 더 강하게 나타났습니다.
매매 시장: 거래는 줄었지만 평균가는 상승
동남권 네 구의 5월 매매 거래건수는 모두 전월보다 줄었습니다. 강남구 -10.9%, 서초구 -9.7%, 송파구 -20.1%, 강동구 -39.6%로, 특히 강동구의 감소폭이 가장 컸습니다. 그런데 평균 거래가는 네 구 모두 상승했습니다. 송파구가 +5.9%로 가장 크게 올랐고, 서초구 +5.3%, 강남구 +2.8%, 강동구 +1.4% 순이었습니다.
이 흐름은 토지거래허가구역 여부와도 연결됩니다. 강남·서초·송파는 2025년 10월부터 2026년 12월까지 다시 규제에 묶여 거래 문턱이 높아졌고, 강동구는 그 밖에 있어 거래량 변동이 더 크게 나타났습니다. 거래가 줄어들수록 실수요와 자금 여력이 충분한 매물 위주로 체결되며 평균가가 높아지는 구조가 만들어진 셈입니다.
법정동과 단지별로 본 가격의 무게중심
거래가 많았던 법정동은 송파구 잠실동·가락동, 서초구 서초동, 강남구 역삼동·개포동이었습니다. 잠실동은 100건 거래에 평균가 31억 4,037만원, 가락동은 75건 거래에 22억 557만원으로 집계됐습니다. 문정동은 거래건수 변화는 크지 않았지만 평균가가 한 달 새 28.5% 뛰어, 어떤 매물이 거래됐는지가 평균을 바꾼 대표 사례로 보입니다.
단지별로는 송파구 헬리오시티, 파크리오, 리센츠 같은 대단지가 거래 상위를 채웠고, 서초구 메이플자이도 거래가 크게 늘며 존재감을 보였습니다. 평균 거래가가 높은 단지로는 서초구 래미안원펜타스, 강남구 신현대12차, 서초구 래미안원베일리 등이 이름을 올렸습니다. 최고가 거래는 강남구 청담동 에테르노청담 218억원으로, 동남권의 가격 상단을 다시 한번 확인시켰습니다.
전세 시장: 강남은 거래 증가, 보증금은 하락
전세 시장은 더 흥미로웠습니다. 강남구는 전세 거래가 871건으로 전월 대비 31.2% 늘었지만, 평균 보증금은 8억 1,238만원으로 15.2% 내려갔습니다. 갱신 비율이 62.3%로 높아 기존 계약을 이어가는 흐름이 평균을 눌렀기 때문입니다. 반대로 서초구는 거래가 줄었음에도 평균 보증금이 10억 8,163만원으로 가장 높았습니다.
송파구는 8억 1,185만원, 강동구는 6억 3,016만원으로 나타나 동남권 내 전세 가격의 층위가 분명했습니다. 특히 강남구는 거래량과 보증금이 반대로 움직인 점이 눈에 띄었습니다. 든든부동산은 이를 두고 “신규 고가 계약보다 갱신 계약이 시장을 눌렀다”는 해석이 가능하다고 봅니다.
월세 시장: 부담은 한 단계씩 낮아졌다
월세는 네 구 중 서초구만 평균 월세가 소폭 올랐고, 강남구·송파구·강동구는 모두 하락했습니다. 강남구는 182만원(-10.8%), 서초구는 220만원(+1.4%), 송파구는 143만원(-5.9%), 강동구는 76만원(-7.3%)으로 집계됐습니다. 평균 보증금도 서초구 4억 2,663만원, 강남구 3억 6,394만원, 송파구 3억 978만원, 강동구 2억 780만원 순이었습니다.
월세 거래에서는 고가 신규 계약보다 중소형 갱신이 늘어난 모습이 읽혔습니다. 매매가 식고 전세 갱신이 늘어난 흐름과 같은 결로, 5월 동남권 임대차 시장은 ‘이사보다 유지’가 더 강한 달이었다고 정리할 수 있습니다.
든든부동산이 정리한 5월 동남권 핵심 포인트
첫째, 동남권 매매 거래는 네 구 모두 감소했습니다. 둘째, 평균 거래가는 모두 상승해 거래의 질이 가격을 지탱했습니다. 셋째, 강남구 전세는 거래가 늘었는데도 보증금이 내려 갱신 비중의 영향을 보여줬습니다. 넷째, 최고가 거래는 청담동 에테르노청담 218억원으로 확인됐습니다.
결국 5월 동남권은 규제선과 임대차 구조가 시장을 갈랐던 달이었습니다. 강남·서초·송파는 높은 문턱 속에서 가격이 단단했고, 강동구는 거래량 변동에 더 민감하게 반응했습니다. 숫자만 보면 복잡하지만, 흐름으로 보면 분명합니다. 거래는 식었고, 가격은 버텼습니다.
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