세제개편 이후 달라진 보유 전략

최근 세제개편 논의가 이어지면서 마포·성동구를 비롯한 한강벨트의 비거주 1주택자들이 보유, 매도, 실거주 사이에서 고민이 깊어지고 있습니다. 실거주 1주택자는 종합부동산세 기본공제가 확대되는 반면, 비거주자는 공제 혜택이 상대적으로 줄어 세 부담이 커질 수 있기 때문입니다. 여기에 대출 규제까지 겹치면서 매수세가 쉽게 붙지 않아, 집을 팔기도 쉽지 않고 세를 놓기도 애매한 상황이 이어지고 있습니다.

특히 한강 접근성과 도심 이동성이 좋아 선호도가 높은 지역일수록 세제 변화에 민감하게 반응하는 모습입니다. 과거에는 ‘덜 똘똘한 한 채’로 불리며 갈아타기 수요가 꾸준했지만, 최근에는 보유세 부담을 먼저 따져보는 분위기가 강해졌습니다.

마포래미안푸르지오에서 늘어난 상담 문의

마포구 아현동의 대표 단지인 마포래미안푸르지오는 총 3885가구 규모로, 전용 59㎡는 21억~22억원대, 전용 84㎡는 24억~26억원대에 거래되는 곳입니다. 강남권보다 상대적으로 진입 부담이 낮고, 생활 인프라와 교통 여건이 우수해 꾸준히 관심을 받아온 단지입니다. 그런데 최근에는 매수 문의보다 비거주 집주인의 처분 상담이 더 눈에 띄고 있습니다.

단지 인근 중개 현장에서는 세금 부담을 우려한 집주인들이 실제 납부액을 확인하려는 문의를 늘리고 있습니다. 한 중개 관계자는 “지방에 거주하면서 이곳에 한 채를 보유한 집주인이 세금 걱정 때문에 상담을 왔다”며 “기존 생활권을 떠나기 어렵고, 팔고 나서 다시 사려면 취득세와 중개보수까지 고려해야 해 쉽게 결정을 못 내린다”고 전했습니다.

비거주 1주택자에게 더 무거워진 세 부담

세제개편안에 따르면 실거주 1주택자의 종부세 기본공제는 12억원에서 14억원으로 확대되지만, 비거주자는 9억원이 적용됩니다. 즉 공시가격 9억원 초과~12억원 이하 주택은 새롭게 과세 대상이 될 수 있고, 12억원을 넘는 주택도 공제 축소와 공정시장가액비율 인상 영향으로 부담이 커질 수 있습니다.

우병탁 신한 프리미어 패스파인더 전문위원의 추산에 따르면, 2027년 공동주택 공시가격 상승률을 올해의 절반 수준으로 가정했을 때 공시가격 약 17억5000만원인 마포래미안푸르지오 전용 84㎡ 비거주 1주택자의 보유세는 올해 416만1699원에서 내년 616만8555원으로 48.2% 증가할 수 있습니다. 성동구 래미안옥수리버젠 전용 84㎡ 역시 452만원에서 863만원으로 90.7% 늘어날 것으로 추산됐습니다.

다만 이는 세제개편과 공시가격 상승을 함께 반영한 추정치로, 실제 보유세는 공시가격 수준과 세액공제 여부에 따라 달라질 수 있습니다. 그럼에도 체감 부담이 커질 수 있다는 점은 분명해 보입니다.

팔아도, 버텨도 쉽지 않은 시장

문제는 세금 부담이 커진다고 해도 바로 매도하기가 쉽지 않다는 점입니다. 20억원대 주택은 대출 한도가 제한적이어서 상당한 자기자금이 필요하고, 마포·성동으로 갈아타려는 수요도 기존 주택이 먼저 팔려야 움직일 수 있습니다. 결국 매도와 매수 모두가 동시에 둔화되는 구조가 만들어질 수 있습니다.

성동구 센트라스 인근 중개업소 관계자는 “세금 때문에 집을 내놔도 대출 가능 금액이 적어 살 사람이 많지 않다”며 “20억원 안팎의 현금을 가진 매수자가 얼마나 되겠느냐”고 말했습니다. 실제로 시장에서는 가격이 높아질수록 현금 동원력이 있는 수요층만 접근할 수 있어 거래가 쉽게 이어지지 않는 모습입니다.

실거주 전환까지 고민하는 집주인들

매각이 막히자 일부 집주인들은 직접 입주 가능성까지 검토하고 있습니다. 마포래미안푸르지오 인근에서는 2027년까지 임대차계약이 남아 있는 집주인이 세입자가 집을 보여주지 않아 내부 공개 없이 매도할 수 있는지 문의한 사례도 있었습니다. 매각이 여의찮으면 직접 들어와 살겠다는 판단이 나오는 셈입니다.

옥수동 중개업소 관계자도 “외지에 거주하는 집주인들이 자신도 과세 대상인지 묻고 있다”며 “곧바로 집을 내놓기보다 실제 납부액과 매수세를 지켜보겠다는 반응이 많다”고 전했습니다. 세제 변화가 곧바로 거래 급증으로 이어지기보다, 관망 심리를 강화하는 방향으로 작용하고 있는 것입니다.

한강벨트 시장은 당분간 연동 흐름

남혁우 우리은행 부동산연구원은 “세제개편 직후 한강벨트로 수요가 단기간에 쏠리기는 쉽지 않다”며 “갈아타려는 사람도 기존 주택을 먼저 처분해야 해 시장 전체가 연동돼 함께 둔화할 수밖에 없다”고 설명했습니다. 즉 한 지역만 따로 움직이기보다, 매도·매수·실거주 전환이 서로 영향을 주며 시장이 느리게 반응할 가능성이 큽니다.

든든부동산공인중개사사무소는 이런 시장 흐름 속에서 단순한 가격 정보뿐 아니라 세금, 대출, 갈아타기 전략까지 함께 살펴보는 것이 중요하다고 봅니다. 보유 여부를 결정할 때는 단기 시세보다 실제 보유 비용과 향후 거주 계획을 함께 점검하는 것이 필요합니다.